Почему старые $5k-$6k/м²
Маленькая студия может стоить “всего” $180k-$220k, но если площадь 36-40 м², метр выходит дорогим. Поэтому low ticket price не всегда означает value deal.
Dubai property shortlist Updated 5 July 2026
18 сделок до $4.5k за м²
Оставлены только value-варианты, где цена за метр не перегрета: до $4.5k/m², то есть примерно до AED 1,535/sqft. Все, что дороже этого порога, скрыто со страницы.
Cash available$150k
Removed over cap25
Value cap$4.5k/m²
Deals kept18
Короткий вывод: все дороже $4.5k/м² убрано из выдачи.
Остались в основном 1BR и крупные планировки, где метр стоит разумнее. Маленькие студии с низким общим чеком, но ценой $5k-$6k/m², больше не попадают в таблицу.
Лучшие кандидаты
Это не просто самые дешевые варианты. Здесь учитываются район, ликвидность, сила девелопера, срок сдачи и понятность графика платежей.
Новые primary $200k-$270k
Это добавочный слой к исходному списку: дороже, часто сильнее по девелоперу, но не всегда мягче по cash-flow. Большинство требует проверить, является ли последний процент post-handover или due on handover.
Value-поиск до $4.5k/м²
Порог $4.5k/m² равен примерно AED 1,535/sqft. В этот список попадают в основном более крупные 1BR и редкие просторные студии: общая цена может быть выше, зато метр дешевле.
Что искать сейчас
Лучше сравнивать 1BR от 65-80 м² и крупные студии, особенно в Dubai South, DLRC, Jebel Ali, DIP и частично Town Square. Там чаще можно увидеть AED 1,000-1,500/sqft.
Почему “рынок упал”, а launch дорогой
Просадка быстрее видна в resale и motivated listings. Девелоперские launch prices часто держат премию за рассрочку, бренд, мебель и маркетинг, поэтому нужно считать $/м² и payment schedule вместе.
Платежный план по объектам
Считаю от старта в октябре 2026. “До сдачи” означает платежи до получения ключей. Метраж — ориентир по listing/floor-plan диапазону; точную площадь нужно сверять по unit floor plan и SPA.
Ваш ориентир наличных$150k до сдачи ключей
Как читать строкуВход сейчас + N месяцев × платеж = сумма до ключей
Главный фильтрСмотреть не только вход, а весь cash до сдачи
| # | Объект | Цена, USD | Метраж | 1. Вход сейчас | 2. До сдачи ключей | Итого до ключей | 3. После сдачи | $150k хватает? | Комментарий | Источник |
|---|
Что проверить перед бронью
Эти вопросы превращают красивый листинг в проверяемую сделку.
Для primary
- SPA draft и официальный payment schedule.
- Escrow account, RERA project number, DLD registration.
- Есть ли DLD waiver и включена ли мебель.
- Что именно значит 70/30: post-handover или 30% on handover.
Для resale
- Original price, paid-to-date, outstanding и premium.
- Developer NOC и переносимость рассрочки.
- Statement of account напрямую от девелопера.
- Сравнить $/sqft с последними сделками, не только с asking price.
Красные флаги
- Брокер не дает SPA/payment schedule до депозита.
- "Post-handover" в тексте, но 30% фактически на handover.
- Слишком большой discount без объяснения paid-to-date.
- Непонятный escrow или продажа не от указанного девелопера.
Словарь payment plan
Одинаковые цифры в рекламе могут означать разные обязательства. Перед депозитом просите официальный payment schedule, где написано, что платится при booking, construction, handover и post-handover.
PP / Payment plan
PP — график платежей. Например, 70/30 означает, что 70% цены платится до или к моменту сдачи, а 30% остается на handover или после него. Точный смысл зависит от официального schedule.
PH / PHPP
PH обычно значит post-handover, то есть после получения ключей. PHPP — post-handover payment plan: часть цены платится уже после handover, чаще ежемесячно. 23% PHPP значит, что примерно 23% цены остается платить после ключей.
77/23, 69/31, 70/30, 80/20
Это headline split. Важный вопрос: последняя часть платится on handover одним платежом или post-handover частями. 70/30 без PHPP может означать 30% сразу при сдаче ключей.
8-year plan
Это общий срок графика, а не срок строительства. Часто означает 1% в месяц: часть идет до сдачи, остаток продолжается после ключей. Нужно проверить, сколько месяцев до handover и сколько после.
First cash-in / вход сейчас
Это ориентир денег на старт: booking/down payment плюс 4% DLD, admin/registration и иногда Oqood. Для resale добавляются paid-to-date, premium, NOC и transfer fees.
OP, premium, paid-to-date
OP — original price от девелопера. Premium — наценка продавца в resale. Paid-to-date — сколько уже внесено по графику; это нужно сверять statement of account.
Источники
Ссылки ведут на страницы, откуда взяты цены, сроки, payment plan или статус primary/resale. Для новых вариантов $200k-$270k часть цен — launch price; наличие юнитов и текущую net price нужно перепроверять в день переговоров.